菏泽打响取消限售第一枪 地产政策明年有望迎调整

2018-12-19 13:54:23来源:新浪财经作者:小思

  如果不是这条通知,菏泽,山东西南部一个市区常住人口150万左右的三四线城市,可能很少有机会一下子成为全国关注的焦点

  为什么是菏泽?会否蔓延三四线、甚至一二线城市?地产政策会否随之调整?

  12月18日,菏泽市住房和城乡建设局发布了11条通知、公示,其中包含《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

  券商中国记者注意到,《通知》第六条明确表示,取消新购住房限制转让措施。取消2017年11月6日出台限售政策:

  “对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

  土地转让情况如何呢?从上半年情况来看,无论从土地成交面积,还是成交金额,菏泽都堪称后来者居上,跻身前30。

  同时,《通知》还降低市区商品房预售资金监管额度。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进称,菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。过去菏泽对于一些房价上涨过快的县区,是有两年的限售期的,但现在此类政策取消了,某种程度上购房的压力开始变小。

  严跃进表示,预计在因城施策的政策框架下,后续类似政策放松的城市会陆续增多,尤其是会从限售政策松绑。预计未来各地可以根据具体情况进行调整政策。政策取消也会循序渐进,会从类似限售政策等取消开始,而包括限购等政策,可能后续还会相对谨慎。

  菏泽打响取消限售第一枪

  12月18日,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,第六条明确规定:取消新购住房限制转让措施。

  此次调整距离政策出台仅有一年多时间。

  2017年11月6日,《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,其中第14条规定:对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年。各地要针对二手房交易监管存在的问题进行认真梳理,督促相关部门逐一整改,确保各项措施落地生效。

  昨天的通知还称,降低市区商品房预售资金监管额度。对实力强、信誉好的企业不再监管,其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上,降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%。同时,商品房预售资金进入监管账户后,不再要求项目监管资金达到既定监管额度后,才可提取,只要求留存够监管资金比例,即可使用。

  严跃进认为,菏泽此次取消限售政策,信号意义极强,可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似,都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句,但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应,在因城施策的政策框架下,预计后续类似政策放松的城市还会继续增多,尤其是会从限售政策进行松绑。

  值得注意的是,今年1月5日,兰州市住房保障和房产管理局取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策,是首个在部分区域解除限购的城市。

  此类政策取消,对于后续市场的影响,严跃进看来,将是很大的。此前包括兰州也有过各类政策的调整,当时也引起关注,但没有形成太多的模仿。而菏泽取消限售,在当前市场基本面下,预计模仿的城市会增加。此类政策应该说对于市场交易的影响还是存在的,尤其是会减少一些看空情绪,对于当前下行的楼市来说是有托底效应的,至少楼市看空的情绪会进一步减少。

  地产政策明年有望迎调整

  12月13日,今年最后一次中央政治局会议召开,分析研究2019年经济工作。相比于10月底召开的会议,本次会议也同样未提及房地产领域的相关政策表态,今年以来第二次不谈“房地产”。

  7月31日的会议上,对楼市态度最为坚决严厉:“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

  近期公布的经济和金融数据均显示出,当前经济下行压力进一步加大。因此,为保障明年经济稳增长,不少分析认为,明年财政和地产政策有望迎调整,财政政策将持续发力托底经济,地产调控或将迎来边际放松。

  国泰君安(15.850, -0.05, -0.31%)证券宏观团队表示,10月的政治局会议未提及房地产调控,其实就是为接下来房地产放松埋下了伏笔。当经济下行压力进一步加大时,房地产放松或从保证刚需和改善型需求入手。为了完成信贷发放指标,部分商业银行已经开始下调首套房贷利率。虽然为了防止居民杠杆高企,限购限贷限价政策预计不会直接放松。但如果适当放松既认房又认贷政策,以及加大对房地产企业融资支持,房地产的稳增长作用可期。

  中金公司首席经济学家梁红也认为,当前财政和地产相关政策亟需调整,以促进广义信贷扩张、进而提振总需求。考虑到名义增长和企业盈利面临进一步下行的压力,如果政策面不果断调整,不能排除2019年上半年M1增速转负的可能,而这意味着通胀预期和货币流通速度可能有下行压力。11月货币信贷数据凸显政策协调有待进一步改善,以有效地提振信贷周期。

  “考虑到企业盈利增速下降会继续抑制贷款需求,当前时点亟需加快政府债券的发行,同时更为重要的是,亟需尽快调整过紧的地产需求及开发商融资相关政策。”梁红说。

  中信证券(16.540, -0.11, -0.66%)研究所副所长明明称,本次政治局会议释放出对明年更强的忧患意识和稳经济的信号,未来宽松政策的托底意愿将延续。稳增长的路径也非常重要,具体来看分为三种,一是放松地产,二是加大基建,三是减税。事实上,这三种路径是存在一定的矛盾的,比如减税必然导致财政收入减税抑制基建,比如松地产是否要配合房产税推出,那么又会一定程度上对冲减税的效果。我们认为从政策的紧迫性来看,稳基建是最好的选择,而稳基建需要解决政府债务,那么就要求货币宽松加码,那么市场利率仍有下行的空间,但是短期来看债市交易拥挤,预期过于一致,存在调整的可能;同时基建改善的预期也会对股票市场形成支撑

  值得注意的是,银行在房贷利率方面也出现了松动的迹象。近日,融360发布的报告显示,11月份全国首套房贷款平均利率为5.71%,环比首次出现持平上月的情况,同比则上升6.53%。这是2017年以来,全国首套房贷利率在连涨了22个月后,首次出现“零涨幅”。

  招商证券(13.700, 0.10, 0.74%):

  目前情况下,地产板块配置热度有所回升,建仓的理由当中有一部分是来源于自 上而下的配置动机,也就是从板块的估值和相对收益的角度来看,房地产具备逆 周期和避险价值,从轮动角度上投资者或做了一些切换;近期股票上涨更是一种 对宽松期盼导致的“人心思涨”,部分地区对于因城施策的传言也反映它财力或 经济面临的压力;短期资金存在围绕估值博弈的可能,政策不确定性也或加大板 块波动,经济下行和房价可控或使得未来三个季度政策保持微调态度,转年或具 新配置窗口。

  (1)首先,政策向宽松的方向微调改善,这个是毋庸置疑的。 自始至终 也在讲,到明年中甚至到明年三季度,大的方向一定是经济压力上行,导致 宏观层面的利率进一步宽松,传导至房地产行业层面,也就是 可以看到 的,按揭利率这个可以长期跟踪的高频指标也在出现改善。 按揭利率改善,实际上 在今年上半年就做了一个提前的展望,说在年底 的时候按揭就会出现环比负增长,主要是根据 10Y 国债利率的领先作用做的 预判。当前,其实 已经看到了一线和部分二线城市的按揭利率的环比转 负,全国的按揭利率也环比已经转零了。 在这种情况下,按揭率的变化其实 就是映射了政策的放松的变化通道。大的环境下,从这个点到明年三季度, 地产股超额收益 30 个点左右,是大概率的事情。

  (2)另外,整体的宽松,它不可能是总量性的国发或者国办发几号文来指 导,所以如果纯粹博弈政策放松进场,这样的筹码很难拿到持续超额收益。 年度策略报告也已经指出来,当前住宅类房价跟工业用地的价格背离, 已经到达了一个使得民生担忧比较高的程度,简单说就说很多人买不起房了。 在这种情况下,如果再放任这种大的放松,很容易使这种背离加剧从而民生 或更得不到保障,在这种背景下总量的宽松是出不来的,取而代之的则是区 间式的或因城施策的调控。 在今年过去的几次的地产股的短期博弈中,每一次投资者博弈政策放松,通 常是短期的高点,只有在看好地产中期改善这个方向,到明年二三季度这个 位置的超额收益,然后在合适的估值环境下选择比较不错的个股才有可能获 得比较好的超额收益。这也是 一再强调的“放弃博弈政策,回归利率周 期”,最近这一周半其实比前面几次博弈要好,原因在于市场确实已经憋到 一定程度,而且整体经济的压力在上升,和其它板块比,超额收益在存量博 弈下也变得不错。

  (3)所以往后面 怎么看? 在路演中做过两种情景分析:

  第一种就是地产板块缓慢上涨,随着政策慢慢渐进的变化和实现超额收益, 但是这种情景 觉得概率是偏小的。

  概率偏大的情景是在短期有一个突破,但这种突破的概率有可能是 “假突破”,导致假突破之后地产股可能会有一波短暂的回调,因为短期的 政策不确定性风险比较高,同时,从估值的角度来讲,前一波上涨 30~35% 的的龙头最近的上涨是相对乏力的。而上涨比较多的地产指数是一些不太入 流的股票(类似于中证 500 的效应),以及之前具备一些市场认为的瑕疵, 没怎么涨的在补涨,近期也基本上涨到 30~35%左右了,所以估值短期是一 个压力,会导致大家难在这个位置继续加码,但也不一定会卖出地产股。 在这个环境下,短期的筹码会有一定的围绕估值的博弈。到明年上半年,比 如说进入 1 月和 2 月这个时间点,在中央经济工作会议,人大会议,包括短期年底的一些诸如住建部的会议都结束落定之后, 觉得地产股可能会有 更进一步的配置时间窗口,这是 对节奏上大致的把握。

  对于股票的选择, 依然强调三类原则,也就是说在行业这种环境下选股 的苛刻性是提升的,三类股票是要注意的,是值得配的。而在这之外的,比 如说一些负债率过高,不满足未来能够融到便宜钱条件的公司,难具备弹性, 三类公司为: a.“高回款率+高行业信用”维持较低净负债率高周转公司; b.解决了未来三五年行业融资受限的公司,如险资入股的标的; c.高杠杆型公司需要降杠杆提分红或一定程度回购。 同时 要重视区域层面的区分,受益于行业边际改善的标的,也即一线、 二线和部分重点三线城市。 另外,房地产股在最近一个月已经经历了一些估值修复,部分区域标的也在 “炒主题,炒地图”发酵之下得到了一些修复。 觉得区域层面更值得重 视的是,未来半年一定是集中在重点一线和重点二线,另外也包括一部分重 点三线城市的改善配置的标的,基本上许多地产龙头都是这样的区域分布。 三四线城市应该还在一个销量调整区间,相对收益可能会差一点。

  投资建议:首推高周转龙头公司【万科 A】和【保利地产(12.460, -0.07, -0.56%)】,同时推荐本轮 受一二线调控导致销售承压的【金地集团(9.700, 0.01, 0.10%)】,未来存在边际改善;看好资源 型公司估值修复,如价格较限制性股票解锁条件倒挂严重、估值低估的【华 侨城 A】;看好业绩反转,用“小项目,高周转”对冲行业风险,且管理红 利充分释放的【中南建设(6.060, -0.02, -0.33%)】


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